第010章語馨借錢三

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第010章語馨借錢（三）蕭宸輕輕一嘆，說:“其實，說實話，房地產業在今後幾年肯定會有巨大的發展，但這個發展於國於民，未見到能真正有利——當然我這個有利是相對來說的。畢竟房地產業的發展可以帶動很多相關產業的發展，如建築業、建材業、運輸業、傢俱家電等等等等，但從國家全局來說，任何行業都不能過度發展，以至於到了尾大不掉的程度，綁架一些其他產業，影響國家經濟的健康…”

“等等，等等。”宋語馨奇道:“我怎麼覺得你說話怪怪的，難道你覺得房地產業以後會尾大不掉，會綁架其他產業，甚至會影響國家經濟健康？這話太誇張了吧，現在房改才幾年，國家正在推動房地產業的發展呢！你不是危言聳聽吧？”蕭宸又嘆了一聲:“現在國家的確還在推動，但是，你看吧，再過幾年，等中央發現房地產業變成老虎的時候，這隻老虎已經成了山裡的大大王，想打都有點有心無力了。到那個時候，房地產業就綁架了許多產業…譬如說，房價高到不可接受的時候，民眾為了買房，連擺攤賣菜的小商販都得加價，為什麼？因為不加價他過不下去啊，他幹一輩子還買不到一個客廳，他能不加價麼？其他產業也是一樣，有些白領會發現，他在東方、京城幹一輩子，還買不起一套房子，你說他這一輩子還有什麼幸福？官員就更不得了，他要是買不起房子怎麼辦？他社會地位不低啊，但他買不起房，那面子怎麼過得去？只好貪汙、受賄，要不然有些更聰明一點的，就搞單位集資房。你說這老百姓能不罵？”宋語馨有些不信:“我看現在的房價雖然是在漲，但漲得很正常啊，怎麼可能一輩子買不起一套房？”蕭宸搖搖頭，嘆了一聲:“我批了無數規劃下去，我還能看不出大勢來嗎？現在政fu這邊是要靠著房地產拉動經濟，但我估計政fu肯定低估了房地產的威力，衣食住行，現在衣食不愁了，民眾最關注的就是住，尤其是我們華夏人，土地觀念最重，現在個人沒有土地，那就關心房子，好像房子就是命子，而華夏的地是在政fu手裡的，政fu不開放，這房價遲早要成天巨獸。”宋語馨想了想，忽然笑道:“那跟我們投資房地產沒有關係吧，聽你這麼說，房地產很賺啊。”蕭宸皺了皺眉，沒說話。

宋語馨小心翼翼地看了他一眼，試探著說:“你不喜歡？

…

我覺得你好奇怪哦，你又不是皇帝，不對不對，你又不是上帝，房價要漲你也沒辦法，民眾買不起自然就會不買，不買房子就賣不掉，賣不掉自然就降價，這事你著什麼急？你怕咱們跟本一樣，房地產泡沫破滅導致經濟崩潰？那崩潰也沒你什麼事啊？破產也是政fu信譽先破，輪不到你急吧？”蕭宸嘴角一ch，要是政fu信譽破產，他還真就急了，再說政fu信譽破產是一方面，另一方面很多普通民眾會發現自己傾盡全力甚至欠下一股債買下的房子，忽然之前變得一文不值，這也讓蕭宸有些難以接受，而政fu對此是有責任的！身為政fu的一員，蕭宸不願看見這一幕。

宋語馨見蕭宸沒說話，仔細想了想，終於還是搖頭:“我回憶了一下今年房地產市場的情況，還是覺得你太杞人憂天了。”蕭宸撇撇嘴:“今年的房地產市場是很富有戲劇，但這跟幾年後的房價壓都壓不住沒有直接關係，我這是據國際經濟發展規律做出的推論，對不對過幾年就知道。”要說2003年的房地產市場，那也真是富有戲劇。

3月份開始，全國土地市場秩序治理整頓拉開大幕。

隨後發生的**，令房地產與全國其他眾多行業一樣飽受傷害。京城祭起“地產救市”之旗，主管部門興起了“百行動”以緩解**對房地產的傷害。京城的一些開發商也主動聯合起來為購房者代繳部分契稅。但**尚未過去，出來了一個最高人民法院有關商品房買賣合同糾紛的司法解釋，開發商叫苦不迭。開發商還沒從司法解釋的“苛刻”條文中緩過神來，又有央行的“121”號文件頭痛擊。幸好很快就有政務院18號文件來安撫開發商和整個行業。

如果要歸納一下2003年華夏房地產業，那麼有五個關鍵詞:司法解釋、121、18及土地市場整頓、物業管理條例。

首先是司法解釋。

最高人民法院是在京城**仍很猖獗的5月中旬公佈了《最高人民法院關於商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》，該司法解釋從6月1起正式生效。

新司法解釋最厲害的幾條是:第一，追溯力。自1991年房地產法施行以來尚未審結的商品房糾紛，均適用該司法解釋。第二，確立雙倍賠償原則。商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出售或抵押的事實；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證的事實等，開發商均須承擔雙倍賠償的違約責任。第三，對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確立有重大影響的廣告與宣傳資料，視為要約，開發商若違反須承擔違約責任。第四，由於房地產開發企業的原因，購房者未能在規定期限取得房產證，須承擔違約責任，購房者可以要求退房。

某大型房地產集團總裁任某說，新司法解釋對以前已經實行的一系列商品房銷售管理制度產生牴觸，甚至是顛覆了以前的管理制度，實施後將對房地產業產生巨大影響，並大大增加易成本。另一位房產巨頭潘某認為，如果對房地產法頒佈以來未審結的案件都有溯及力，將會給整個房地產行業帶來極大的混亂。

新司法解釋出臺的著眼點是保護作為房地產市場主體“弱勢”的一方即購房者的合法權益。但京城高級人民法院民事庭的有關法官安開發商說，新司法解釋給了法官較大的裁量空間，法官將會慎用雙倍賠償及其他懲罰條款。而任某等則為同行們出了一個主意:在購房合同中增加相應的合同條款，規避所有那些違約責任。譬如，在合同中規定售房面積“據實結算”開發商就不會有所謂商品房面積3%之類的問題。

雖然新司法解釋是為購房者制定的，但實踐表明，遠非多數購房者知道如何運用該司法解釋來捍衛自己的合法權益。而新司法解釋出臺後，雖然有關商品房買賣合同糾紛案件數量大幅增加，但消費者並非都是勝訴者。

然後是“121”衝擊波。

有專家認為，從法理上說，新司法解釋的效力要遠大於後來出臺的央行121文件，但後者的影響卻遠遠大過了新司法解釋。這既是因為包括開發商和購房者並未清楚地理解了新司法解釋內在的強大殺傷力，也因為金融政策是對房地產業影響最大的因素之一。

6月13公之於眾(用印期為6月5)的121文件，全名為華夏人民銀行《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀髮[2003]121號)。對許多地產商來說，這些規定條條如刀，刀刀見血。潘某說“這是我近10年來見過的對房地產最嚴厲的一個通知。它不僅規定了開發貸款，還對與房地產貸款有關的所有方面，包括住房按揭、土地儲備、施工企業貸款，連公積金都管到了。”121文件一出臺，全國開發商一片譁然。

“房地產的冬天來了”這是那位大型房地產開發集團總裁任某對央行121號文件後果的描述。

任某認為，這個冬天不僅僅是房地產的冬天，而且有可能也是銀行的冬天。央行此次信貸政策的調整，是從防範金融風險出發的，但實際的結果卻會進一步加大金融的風險。如果這些政策是從銀行尚未放出大量的貸款或者項目的貸款尚未發生開始，也許這些政策還有些先期的防範作用，但目前的情況是大量的貸款已經發生，如果中途改變遊戲規則，那麼銀行已經發生的大量貸款將面臨著無法收回的更大風險。

121文件的主要起草人央行原貨幣政策司司長、現徵信管理局局長代佳有10月下旬在華夏大學的一次演講中透說，對房地產業開始出現一些局部的問題“我們從2001年年初就注意了”央行對部分地區房地產過熱苗頭的擔心，亦即反映在121文件的主要條款，實際上早在2001年的央行195號文件(即《關於規範住房金融業務的通知》就有規定。代佳有認為，房地產業的發展“當它出現苗頭的時候你必須採取措施，把過熱的現象解決了，儘管它是局部的”代佳有說，如果任其發展，它對局部城市和地區經濟的影響會是非常深遠的。

雖然121號文件遭致開發商強烈反彈，但代佳有說“到目前為止我看意見恐怕逐漸趨於統一了，大體上沒有人認為121文件從總體上來講是錯的”他表示“我們考慮的是宏觀上不要出現大的波折”

“我對121文件有充分的信心，因為是幾年研究的結果，不管有多少不同意見，它可能是個歷史文件，如果執行得好，能夠防止華夏整體上出現房地產泡沫，那功勞就大了”最後則是“18”的風。

讓開發商忐忑不安的是，121文件會不會出臺實施細則？如果不出臺，那121文件的最大作用可能只是提醒銀行和開發商注意房地產信貸的風險，即像代佳有所說的“指出了房地產貸款總體的趨向，把主要的風險點都點到了”至於執行不執行，代佳有的回答是“如果不講條件地亂放房地產貸款，他苦頭在後面”不過，很快就有18號文件來安一片愁雲慘淡的開發商們。

8月底，《政務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》(即國發18號文件)印發。在9月初由華夏房協召開的一次座談會上，幾乎所有開發商對18號文件都是熱烈歡呼。任某在政務院18號文件發佈後也拋開了他此前的房地產“冬天論”認為“房地產將來更加美好的明天”不少開發商還聲稱，121號文件與18號文件有些地方是矛盾的，但18號文件來頭比121文件大，也更加“英明”因此也必將驅散121文件給房地產業帶來的陰霾之氣。

第一條開宗明義:“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”政務院某位副總理在9月1召開的全國房地產工作會議上更是把房地產業往上提了一步:房地產業已成為國民經濟的“重要支柱產業”正是這一條，讓開發商普遍到“揚眉吐氣”一位業內專家評論說“我理解這些開發商為什麼如此高興。他們認為自己總算被官方正式承認了，房地產業有地位了，開發商當然也就有地位了”而此前，在許多老百姓看來，開發商差不多就是暴利產業的jiān商代表。

除對“支柱產業”的肯定這一條之外，18號文件對促進房地產業持續健康發展並無刺ji的具體政策措施，更多的是強調要用市場化手段來發展房地產業。18號文件對金融信貸政策基本是一帶而過，採取的是避虛就輕的辦法。所以，當開發商們認為121文件與18號文件有不少矛盾之處時，代佳有和建設部副部長馬志峰均予以否認。代佳有說“121文件跟政務院18號文件沒有任何矛盾”這兩個文件，一個比較原則一個比較具體，基本神是一致的。

宋語馨見蕭宸說得如此自信滿滿，就好像有些不服氣，忽然說道:“我來之前，我爸曾仔細給我分析過現在的房地產業發展局勢，你口氣這麼大，連國際經濟發展規律都冒出來了，那你說說你怎麼看待今年的房地產發展，如果你說得比我爸還有道理，我就相信你，甚至…甚至可以考慮去說服我爸不進房地產業。”蕭宸一聽她這麼說，頓時神一振:“你確定？”

“我確定。”宋語馨一揚下巴，但馬上申明:“不過我只能說去勸，主事權可不在我這兒，我不保證他一定聽我的。”蕭宸笑道:“沒關係，你去說就好，再說我還可以給你們指一條更平坦的康莊大道。”宋語馨給了他一個衛生球:“您先說服我以後再吹牛行不？”蕭宸哈哈一笑:“行！那你聽著，你們這次是想進京城房地產業，我就主要以京城房地產的情況來說明。”宋語馨做了一個洗耳恭聽的動作，蕭宸想了想，把條理理清楚一下，既然宋明宇曾經分析過，顯然是經過仔細思量的，自己要說的比他還好，自然不能胡扯。不過蕭宸也不慌，他接觸的文件顯然比宋明宇要多，腦子裡的分析也就能更加理、確。

終於，蕭宸開口了:“今年國內房地產業有幾大特點。第一，土地資源稀缺依舊。2002年開始執行的土地整理和掛牌上市政策看起來並沒有給市場帶來天翻地覆的影響，但誰能計算出來，在2003年有多少項目因此而停滯、拆解、易手？土地市場的透明化一直是房地產行業主管者的頭痛問題，其源在於供不應求。作為開發市場最稀缺的資源，無論多嚴厲苛刻的政策，都無法避免對策的存在。