第二十四章未嘗不是一件好事

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第三部第二十四章未嘗不是一件好事九月二十六靜海大廈又組織了一次拍賣靜海建總只願意將底價再往下壓低二百萬拍賣再度拍。

九月二十八靜海市新行政中心大樓奠基標誌着新區開正式揭開序幕。次四家聯合投資的南港大廈奠基標誌着南港新城的建設揭開序幕。

經過七三個月的營銷星湖苑的空置率降低到15％回籠資金三千七百萬。

位於6洪鎮東的濱湖花園經濟適用房項目開也到了結構封頂的階段雖然房時間還拖到明年五六月份但是在取得預售許可之後房源在很短的時間內就預售一空。扣除應償還的五千萬銀行貸款與應支付的二千四百萬工程款天星湖在批經濟適用房開項目上贏利達到三錢六百萬。

經濟適用房的利潤率雖然低（其實也不低天星湖只在前提投入三千萬其他的資金都是來源於銀行貸款與工程墊款）但是開週期只有一年半到兩年的時間資金回籠的時間更短几乎開盤預售就能收回所有的房款工程款與銀行貸款可以拖到明年項目結束時結算清償這時差不多為天星湖多籌集了近一個億的資金。

天星湖嚐到經濟適用房項目開的甜頭只要作得當年利潤率比商品住宅只高不低而且沒有銷售上的風險。

當初徐建與陳至立等到高級行政人員制定的天星湖展規劃給林泉全盤否決掉心裏多少有點怨氣這時候才完全消除掉。那些在開區北面拿地的開商除了豪城的動作快點。其他幾家都還沒有拿到預售許可資金回籠結算贏利更是一件遙遙不可期地事情。

天星湖已經着手建設濱湖二期工程建設用地一百八十畝計劃容納一千户居民。

天星湖在濱湖花園一期經濟適用房上的成功引起其他開商的注意在市長張權的支持下陳明杭的麗景房地產開公司搶下亞東花園的經濟適用房項目緊隨濱湖花園二期工程之後進入緊密的籌備期。

靜海市規劃中的經濟適用房項目二零零零年只有這個。其他的開商只能望洋興嘆等着明年擠進這個特殊的房地產市場。

林泉認為天星湖正需要集中所有地人力、物力、財力二零零零年的贏利也就投入到南港新城的建設之中。作為對東都、徐建地補償林泉名下的聯合投資向天星湖繼續注資兩千萬南港投資開公司則將一百五十畝的住宅規劃用地以四十萬每畝的價格撥給天星湖以此保持四大股東在天星湖所佔的股權比重不變。

天星湖擲出兩億分別購入南港新城規劃範圍內地五塊總面積五百畝的住宅建設用地。這樣不算經濟適用房的建設用地天星湖手裏的儲備土地達到九百六十畝之多。按照南港投資開公司跟國土部門的協議南港投資獲得購地鉅款中的一個億這部分錢將用於南港新城的市政投資。

南港投資開公司與國土部的土地轉讓收益分配方案是:公共設施建設用地之外商業住宅用地的銷售以每畝二十萬為基價第二年基價提高到每畝三十萬以後每年以2o％的增幅遞增。

南港投資開公司通過兩大宗土地買賣籌集資金高達一點九個億並獲得天星湖2o％的股權天星湖此時地淨資產高達4。2億。

在七八月間星湖苑的平均售價為每平方米一千八。隨着南港新城宣傳力度地加強星湖苑到九月底的售價達到一千九百八十元。九月開盤的豪城花園預售價格為一千九百二十元。

當然南港投資開公司跟豪城劉華東簽訂的贏餘分成協議定下的基價是一千七百元。

南港投資開公司除了促進公共實施建設最重要的任務就是拆遷與平整南港新區規劃範圍的所有土地。乾淨利索的土地對開商更具備引力縮短開週期減少因拆遷而引起的糾紛更不需要原地安置拆遷户而擠壓開利潤。更重要一點前期的拆遷成本低廉二零零零年拆遷補償標準為每平方米一千元比經濟適用房單價略低可以預見隨着房市的火暴房價的節節推高拆遷補償標準也會提高當補償標準與平均房價嚴重節時拆遷糾紛就會隨之而來拆遷的難度也會增加。

南港新城規劃範圍內涉及到的拆遷户多達兩千户、九千餘人林泉認為至少要在今名兩年將兩千户拆遷户都遷出南港新城。這樣南港投資開公司至少可以賺一筆拆遷差價。

顧曉玲有時候在想誰才是南港投資開公司的真正決策者？所有員工無疑都是受她領導林泉甚至連經理一級的主管人員都沒有接觸過但是南港投資開公司卻不折不扣的以他的思路在運作在運行。

在秀水閣的包廂裏在場的人包括趙增、顧曉玲、秦明、趙漢達、柳致、陳至立、錢薇等對南港投資開公司有決策與影響的人林泉提出大規模拆遷的思路。

顧曉玲不無酸意的説道:“好不容易籌集這麼多錢卻要一下子拿出多一半的錢搞拆遷…關鍵一點等到明年的拆遷補償標準提高了這批拆遷户意識到補償標準差額落到南投對南投的形象會有很大的影響。還有南投的拆遷行為是半行政的對拆遷户沒有原地安置的補償選擇似乎也不公平。”陳至立將頭湊到林泉耳邊輕聲笑道:“我們是典型的官商勾結給人戳脊樑是免不了的。”林泉看了陳至立一臉見他臉上並沒有因此而產生的慚愧。

林泉慢慢説道:“這是對三方都有利的事情不單對開商、對政府對拆遷户也是如此。”顧曉玲輕輕一笑媚態橫生説道:“小仨博學強辨明明侵佔拆遷户的補償差額為什麼會對拆遷户有利何況今年本沒有多餘的安置房指標？”林泉看了趙增一眼趙增輕輕一嘆示意他説下去。

林泉説道:“雖然可悲但是政府主導的以房價促地價、以房市促經濟的模式將在今後的幾年內成為政府工作的重要思路不單靜海市如此全國各大城市都將如此拆遷補償標準的提高將遠遠跟不上房價的增長。他們到明年、或者後年拆遷拆遷標準的提高能比得上房價增幅的損失嗎？”顧曉玲默然無語。

林泉繼續説道:“天星湖與豪城做出決定南港新城的拆遷户購房可以享受9o％的優惠這樣一來那些願意居住到南港新城的拆遷户在補償標準之外每平方米只要墊付七八百元還享受種種税費上的優惠。等到明年後南港新城的房價漲到兩千六以上就算補償標準提高到一千二但是那些拆遷户想要住到南港新城卻要多付出近5o％的代價。”趙增嘆了一口氣:“拆遷越晚選擇居住點的可能越小到最後絕大多數拆遷户都要被迫住進安置房這裏動作快點對他們未嘗不是一件好事。”林泉説道:“南投其實在另一種形式上增加了對拆遷户的補償南投與豪城定的基價是一千七百元豪城花園賣給拆遷户的房子房價應在一千七百左右南投其實將贏餘部分讓給拆遷户。”顧曉玲問道:“是不是從這方面做一些宣傳。”林泉説道:“不要讓媒體參與進來畢竟影響政府的正面形象拆遷工作組與拆遷公司可以靈活一些。”趙增微微着笑他知道林泉的最終用意:劉華東、朱雲天也太可憐了被算計了卻不知道怎麼一回事。可以預見將有大量的拆遷户湧入豪城花園和明年秋秀就會開盤的佳城園裏劉華東、朱雲天不僅要對拆遷户讓利拆遷户比例過大的小區房價也會受到一定的影響。劉華東、朱雲天做出這些犧牲卻能加快南港新城建設的進程穩定穩步的將南港新城的房價推高。南港投資開公司會獲利最大的受益者卻還是在南港新城規劃範圍內握有大量儲備土地的天星湖。多年之後的事實也證明天星湖是最大受益者天星湖花費五年將南港星城這兩年儲備的近一千畝土地陸續開掉收益高達二十個億。

不過南投也是天星湖的大股東最終算來還是南投受益最大南投的最大股東又是市政府。

基於種種的設想不單趙增支持林泉的想法耿一民也相當認可其他的人現在不點明只怕也只有孔立民能看出點眉目來。

從去年起林泉就將他的這方面的天賦逐漸揮出來揮得淋漓盡致這樣的林泉讓耿一民也不得不生出倚重的想法只想着林泉能早點從省立畢業可以留在自己身邊依為左右手。